房企年报开始披露表外负债

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2021-03-27 11:47 225 0 0
穿透式监管。

作者:好猫

来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)

作为第一家发布2020年年报的千亿A股房企,招商蛇口罕见披露了表外负债:

未并表住宅地产项目有息负债288亿元,其中公司提供担保对应融资27.87亿元;

并表住宅地产项目合作方股东投入净额 303.08 亿元,其中股权出资 338.54 亿元;

参股未并表住宅地产项目合作方股东投入净额 818.96 亿元,其中股权出资 555.35 亿元。

只有第二点能在招商蛇口的资产负债表中体现,并表项目合作方投入体现为“少数股东权益”,部分投入体现为“其他应付款”。

从2019年开始,招商蛇口少数股东权益激增,2020年底已高达1520亿元,占总权益的60%左右。

这个结果大部分来自于巨量土地产权落地,招商蛇口在深圳前海的土地与深圳市政府谈判落定,双方成立合资公司共同开发。

未并表项目是“明股实债”高发区。

因此第一点和第三点应该结合起来看,未并表项目合作方股东股权出资555.35亿元,招商蛇口出资对应资产负债表中“长期股权投资”401.2亿元。

表外项目有息负债288亿元,招商蛇口担保融资27.87亿元,理论上这部分负债应该计入招商蛇口负债中。

由于招商蛇口没有公布合作方为有息负债的担保额,因此并不能准确计算招商蛇口所需承担的表外有息负债。

整体来看表外项目,有息负债288亿元,合作方股东投入净额818.96亿元,如果不考虑其中部分股东投入为有息负债,那招商蛇口参与的表外项目总资产将超过千亿。

这其中财务腾挪的空间巨大。

去年8月开始,监管部门开始对房地产企业进行“三道红线”负债管理的试点,最开始为12家房企,后来逐渐扩围到前20强房企,以及部分前20强至前30强房企。

根据监管要求,招商蛇口公布了截至2020年底的“三道红线”指标:

剔除预收账款后的资产负债率58.84%;净负债率28.81%;现金短债比1.23。

从2017年开始,招商蛇口凭借深圳房价暴涨、出售项目、以及永续债、少数股东权益增长,将净负债率从60%降至目前水平。

2020年上半年,招商蛇口营业收入243.2亿元,归属于上市公司股东净利润仅9.1亿元,同比暴跌81.35%。

到年底时能够扭转乾坤,依赖于深圳。

上半年的时候,招商蛇口来自深圳区域的营业收入占总收入比例为15.49%,到了年底,来自深圳区域的营业收入占比已上升至21.56%。

同时还要考虑到,深圳区域的业务毛利率高达37.42%,接近第二名毛利率的两倍,是最低毛利率地区的四倍。

招商蛇口在深圳区域实现了152亿元的毛利润,而整个招商蛇口的销售、财务、管理费用总计约72亿元,归属于上市公司的扣非经常性损益净利润仅为90.8亿元。

一句话解释,深圳一个城市,养活了号称布局了70多个城市的招商蛇口。

小股东持有招商蛇口的仅存念想,是其超过40%的分红率,招商局集团持有招商蛇口约63%的股份。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 房企年报开始披露表外负债

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