这是最严谨计算净负债率的房企

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2021-03-26 11:41 150 0 0
权益减去永续债,有息负债加上永续债。

作者:好猫

来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)

“佳兆业将在投资端实施审慎的拿地策略,通过合作开发,实现优势互补,降低投资风险,减少土地支出,确保现金流充裕。”

这是佳兆业2020年年报的展望,这样的策略似乎已开始实施。

年报显示,截至2020年末,佳兆业在手货币资金471.1亿元,同比增加约100亿元,有息负债略微上浮至1214.7亿元,股东权益大幅上扬230亿元至787.2亿元。

股东权益上升主要是非控股权益的上升,即佳兆业合作开发增多,这是一种分担项目开发风险的策略。

按照净负债率=(有息负债—货币资金)/股东权益的计算公式,佳兆业的净负债率同比下降46个百分点至97.9%。

另外,佳兆业扣除预收款项的资产负债率为70.3%,非受限现金短债比1.56,基本全部符合监管部门“三道红线”的要求。

要表扬一下佳兆业对于债务的严谨态度。

计算净负债率和资产负债率时,将13.5亿元永续债加在有息负债项上,同时在股东权益中扣除,算是行业内最严谨的做法。

永续债没有固定到期日期,只定期收取利息。从某种程度来说,考虑到历史原因,佳兆业这13.5亿元永续债的发行成功,意味着金融机构对佳兆业的足够认可。

积极的财务策略,还体现在融资成本的降低,以及长短债结构的改善。

佳兆业2020年新增借款融资成本同比下降200个基点,同时为了减少短期偿付的压力,2020初发行两笔2025年到期的优先票据,以延长整体债务久期。

佳兆业还通过现金要约收购、二级市场回购等方式,全年偿还9.5亿美元优先票据,凸显良好的债务管理能力。

截至2020年末,佳兆业短期有息负债为230.7亿元,仅占总有息负债的19%,相对应在手非受限货币资金高达348.6亿元,流动性充裕。

处理得当,业务发展和财务管理是相互促进的关系,反之也可能陷入恶性循环。

佳兆业2020年首次实现权益销售额破千亿元至1068.9亿元,连续4年保持20%以上的增长率。

同期实现销售建筑面积616.5万平方米,销售均价高达1.7万元/平方米,在行业内可以排在第一行列。

销售额的稳步增长得益于佳兆业在大湾区的深耕,2020年近60%的权益销售额来自大湾区。

此外,佳兆业位于核心区域城市更新项目,也使得其更容易做出溢价较高的产品。

2020年,佳兆业在香港、深圳、广州、惠州等城市转化9个城市更新项目,建筑面积180万平方米,货值总计640亿元。

这意味着,城市更新项目的销售均价高达3.56万元/平方米,凸显出城市更项目储备的优质程度。

财务结构的改善,让佳兆业在土地储备方面并不过度小心。

整个2020年,佳兆业在全国获取47宗土地,计容建筑面积565万平方米,几乎相当于当年的销售面积,其中大湾区新增土地占比63%。

这些土地的权益收购代价约471.1亿元,以此口径计算,位于一线城市的土地储备占比为49%。

截至年末,佳兆业的总土地储备2880万平方米,其中大湾区土地储备1590万平方米,深圳、广州作为佳兆业深耕城市,土地储备占大湾区的36%。此外,佳兆业在香港运营四个项目。

更值得关注的是,佳兆业仍有超过200个城市更新项目尚未纳入土地储备,主要分布在大湾区城市。

销售维持高增长率、负债结构的改善,也许就是金融机构对佳兆业的信心所在。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 这是最严谨计算净负债率的房企

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